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第一部分 概述2

第1章 房地产融资与投资概论2

1.1 简介3

1.2 住宅房地产融资3

1.3 收益型房地产的融资4

1.4 房地产开发融资6

1.5 房地产资本市场和证券6

1.6 总结7

第2章 房地产融资中的法律因素8

2.1 财产权与地产所有权8

2.1.1 地产所有权的定义9

2.1.2 地产的分类9

2.1.4 非占有地产(未来地产)10

2.1.3 自有地产的例子10

2.1.5 租借地产11

2.2 产权保证12

2.2.1 产权的含义12

2.2.2 契约12

2.3 产权保证的方法13

2.3.1 契约中的产权保护条款13

2.3.2 产权简史与律师意见的方法14

2.3.3 产权保险的方法14

2.4 登记法令15

2.5 抵押合同16

2.5.1 抵押的定义16

2.5.2 期票与抵押合同16

2.5.3 可用于抵押的权益17

2.5.4 最低抵押贷款要求17

2.5.5 抵押合同中的重要条款18

2.7 购置“负有”抵押的产权20

2.7.1 抵押涉及的房地产20

2.6 抵押债务的承担20

2.7.2 次级抵押21

2.7.3 抵押的登记21

2.8 其他融资渠道21

卖方融资21

2.9 土地合同22

2.10 抵押合同违约22

什么行为构成违约23

2.11 取消抵押品赎回权的替代选择：私下债务谈判23

2.11.1 重组抵押贷款23

2.11.2 向新所有人转让抵押品24

2.11.3 自愿转让25

2.12 取消抵押品赎回权26

2.12.1 司法宣判取消抵押品赎回权26

2.11.4 友好地取消抵押品赎回权26

2.11.5 预先设置的破产26

2.12.2 赎回27

2.12.3 房地产的出售27

2.12.4 次级留置权持有人取消抵押品赎回权的结果29

2.12.5 不足判决30

2.12.6 税金违约30

2.13 破产31

2.13.1 破产法第7章 清算31

2.13.2 破产法第11章32

2.13.3 破产法第13章32

2.14 总结33

3.2 复利终值或未来值36

3.1 复利36

第3章 融资中的利息因数36

复利表的使用39

3.3 财务计算器的使用41

3.4 现值42

现值的图示说明43

3.5 年金的复利或终值46

年金复利表的使用47

3.6 年金现值49

年金表现值的使用50

3.7 末来金额的积累52

3.8 确定投资的收益率或内部回报率53

3.8.1 单一收益投资53

3.8.2 投资年金收益55

3.8.3 实际年收益率：引申56

3.8.4 计算部分时段的年收益：引申57

3.9 总结58

第二部分 住宅房地产融资62

第4章 固定利率抵押贷款62

4.1 抵押利率的决定因素62

4.1.1 实际利率：基本因素63

4.1.2 利率与预期通货膨胀63

4.1.3 利率与风险63

4.1.4 抵押贷款定价重要因素的总结65

4.2 抵押贷款支付方式的演变65

4.2.1 早期的抵押贷款方式65

4.2.2 定额分摊抵押贷款65

4.2.3 完全分摊、定额支付抵押贷款67

4.3 定额支付与定额分摊贷款比较69

4.3.1 确定贷款余额71

4.3.2 贷款结算费用和实际借款费用：完全分摊贷款72

4.3.3 贷款诚实要求与年百分率75

4.3.4 贷款费用和提前还贷：完全分摊贷款75

4.3.5 实现收益或定额支付抵押定价的收费78

4.4 通货膨胀与抵押贷款定价问题79

4.4.1 对贷款人和借款人的影响79

4.4.2 累进偿还抵押贷款81

4.4.3 逆向年金抵押贷款85

4.5 总结86

第5章 可变利率抵押贷款与不定支付抵押贷款90

5.1 可变利率抵押贷款和贷款人的考虑90

5.2 随物价水平调整的抵押贷款93

5.2.1 随物价水平调整的抵押贷款：支付机制93

5.2.2 可变利率抵押贷款：概述95

5.2.3 可变利率抵押贷款的说明96

5.2.4 可变利率抵押贷款中的贷款人和借款人面临的问题98

5.2.5 ARM的风险溢价、利率风险和违约风险99

5.2.6 预期收益关系与利率风险100

5.2.7 ARM支付机制102

5.2.8 可变利率抵押贷款的预期收益：比较106

5.3 共享增值抵押贷款108

5.4 总结109

第6章 住宅房地产的承保与融资113

6.1 承保违约风险113

6.2 抵押贷款的分类114

6.2.1 普通抵押贷款114

6.2.2 有保险的普通抵押贷款114

6.2.3 由联邦住房管理局保险的抵押贷款115

6.2.4 由退伍军人事务部担保的抵押贷款117

6.3.1 借款人的收入118

6.3 承保程序118

6.3.2 核实借款人的资产120

6.3.3 信用历史评估120

6.3.4 估算住宅费用120

6.3.5 其他债务121

6.3.6 补偿因素121

6.4 承保程序说明121

6.4.1 承保标准——普通抵押贷款和保险的普通抵押贷款122

6.4.2 承保标准——由联邦住房管理局保险的抵押贷款123

6.4.3 承保标准——退伍军人事务部担保的抵押贷款125

6.4.4 承保与贷款额——小结126

6.4.5 房地产估价127

6.5 总结134

7.1 增量借贷成本137

第7章 住宅房地产融资分析137

7.1.1 提前偿还139

7.1.2 发起费用139

7.1.3 增量借贷成本与第二抵押贷款140

7.1.4 增量成本与贷款价值比率的关系141

7.1.5 贷款期限的差别142

7.2 贷款再融资143

7.2.1 提前偿还：贷款再融资144

7.2.2 再融资的实际成本145

7.2.3 再融资成本的借贷146

7.3 提前偿还贷款：贷款人的动机147

7.4 贷款的市场价值148

7.5 两笔或多笔贷款的实际成本149

第二抵押贷款与较短期限150

7.6 低于市面利率融资对住房价格的影响151

7.7 现金等值152

承担较低的贷款余额152

7.8 现金等值：较小的贷款余额153

7.9 现金等值：总结评论154

7.10 返回贷款154

7.11 补助式不动产抵押贷款156

7.12 总结157

附录 税后实际利率159

例子159

月支付161

税后利息成本对贷款决定的影响161

负分摊贷款161

总结163

第8章 收益型房地产和估价基本原理介绍166

8.1 房地产的类型166

第三部分 收益型房地产融资(债务与资产)166

8.2 地区经济对房地产价值的影响168

8.2.1 比较优势法则的类推168

8.2.2 经济基础分析——位置商169

8.3 供求关系分析172

8.3.1 地方市场供求关系的研究174

8.3.2 位置和用户-租户175

8.4 房地产业176

8.5 收益型房地产的“市场”177

8.6 估价的基本原理177

8.7 估价的过程和方法178

8.8 销售比较法179

8.9 收益资本化法181

8.9.1 直接资本化182

8.9.2 直接资本化法——需要注意的问题183

8.9.4 贴现率的选择(r)184

8.9.3 贴现现值法184

8.9.5 用近似值估计归还价值186

8.10 扩展现值法：有关土地价值的说明188

8.10.1 土地价格的易变性189

8.10.2 “最高和最有用”的分析189

8.11 抵押资产资本化——估价方法的扩展189

8.12 成本估价法191

8.13 总结194

附录 销售比较法与收益资本化法的协调197

协调：销售比较法与收益资本化法197

研究市场条件、资本化率的变化与房地产估价之间的关系198

上限利率和市场条件的总结201

注意：真实的市场力量和利率对房地产价值的影响201

9.1 租赁202

第9章 租赁、现金流量预测及投资价值介绍202

9.1.1 各具体房地产类型的一般租赁条款203

9.1.2 租赁合同的财务内容203

9.1.3 实际租金207

9.2 收益潜力——房地产资产209

9.2.1 闲置210

9.2.2 受租约限制地产的估价211

9.3 基本的投资分析——公寓楼房地产211

9.4 基本的投资分析——写字楼房地产214

9.5 基本的投资分析——用做零售场所的房地产218

9.6 基本的投资分析——用做仓库的房地产220

9.7 总结222

第10章 投资和风险分析225

10.1 投资的动机225

10.2.1 “房地产周期”226

10.2 房地产市场特征和投资策略226

10.2.2 投资策略227

10.3 进行投资：预测现金流量227

10.4 写字楼实例228

10.4.1 基本租金229

10.4.2 消费物价指数调整230

10.4.3 费用止付231

10.4.4 经营净收入232

10.4.5 预期基建修缮改良和替换物品费用233

10.5 债务融资介绍233

10.6 投资分析介绍234

10.6.1 使用比率的投资业绩衡量尺度234

10.6.2 估算售价236

10.6.4 基于现金流量预测的投资业绩衡量尺度237

10.6.3 来自销售的税前现金流量237

10.6.5 投资分析计算总结239

10.7 风险分析239

10.7.1 比较投资回报240

10.7.2 风险的种类240

10.7.3 房地产投资风险分析中应有的关注242

10.7.4 敏感性分析243

10.7.5 分割内部回报率244

10.7.6 回报与风险的差别246

10.8 收益型房地产的税收制度249

10.9 房地产经营的应税收入250

10.9.1 折旧提存250

10.9.2 贷款点数251

10.9.3 纳税义务和税后现金流量251

10.11 税后投资分析252

10.11.1 经营所得的税后现金流量252

10.10 应计折旧房地产出售所得应税收入252

10.11.2 销售所得的税后现金流量254

10.11.3 税后内部回报率254

10.11.4 实际税率255

10.11.5 税后净现值255

10.12 消极损失说明255

消极活动损失限制规定的例外256

10.13 总结256

第11章 财务杠杆与融资选择260

11.1 财务杠杆简介260

11.1.1 积极财务杠杆的条件——税前263

11.1.2 积极杠杆条件——税后264

11.2 保本利率265

11.4 风险和杠杆267

11.3 杠杆和借款增量成本267

11.5 对收益型房地产承保贷款268

11.5.1 市场研究和估价268

11.5.2 借款人财务状况269

11.5.3 贷款价值比率269

11.5.4 债务偿还能力比率269

11.5.5 其他贷款术语和抵押贷款条款270

11.6 固定利率贷款结构的选择272

11.7 参与贷款272

11.7.1 贷款人动机273

11.7.2 投资者动机273

11.7.3 参与实例273

11.8 土地售后回租276

售后回租的实际成本278

11.9 仅付利息贷款278

11.10 应计贷款279

制定达到目标债务偿还能力比率的支付281

11.11 可转换抵押贷款281

贷款人可转换抵押贷款的收益率282

11.12 融资选择比较283

11.13 总结284

第12章 合伙企业、合资企业与辛迪加288

12.1 简介：辛迪加是什么288

12.2 在私人辛迪加和公众辛迪加中有限责任合伙企业的运用289

12.3 图例说明私人辛迪加问题289

12.3.1 财务考虑——合伙企业协定289

12.3.2 经营预测291

12.3.3 税前现金流量报告292

12.3.4 计算净收益或亏损292

12.3.5 来自销售的资本收益预测292

12.4 资本账户293

12.4.1 资产出售所得现金的分配294

12.4.2 税后现金流量的预测以及资产的税后内部回报率294

12.5 合伙企业分配与实质经济效果296

12.6 资本账户和收益返还297

12.7 有限责任合伙企业在私人和公众辛迪加中的应用299

12.7.1 利用公司普通合伙人299

12.7.2 私人与公众辛迪加组织300

12.7.3 可信任的投资者——D章程300

12.8 辛迪加组织的管制301

12.8.1 投资目标和投资政策301

12.8.2 发起人及管理人的酬金302

12.8.3 合格投资者的标准302

12.9 联邦与州证券管理机构302

12.11 总结303

12.10 合资企业303

第13章 收益型房地产的处置与整修306

13.1 处置决定306

房地产处置的决策规则306

13.2 持有房地产与出售房地产的内部回报率308

13.3 新投资者的回报310

边际回报率310

13.4 以再融资取代出售313

13.4.1 再融资的增量成本314

13.4.2 利率降低的再融资314

13.5 以整修房地产取代出售房地产315

13.6 整修与再融资317

13.7 修复投资税额减免318

13.8 总结319

低收入住房319

第14章 公司房地产融资322

14.1 租赁与拥有的分析323

14.1.1 租赁与拥有——一个例子323

14.1.2 租赁的现金流量323

14.1.3 拥有的现金流量324

14.1.4 拥有与租赁的现金流量情况对比325

14.1.5 来自拥有与租赁的回报326

14.1.6 房地产剩余价值的重要性326

14.1.7 投资者的考察视角328

14.1.8 对规划融资的说明329

14.1.9 影响拥有与租赁的决定因素329

14.2 房地产在公司重组中的角色333

14.3 售后回租334

14.5 为使经营多样化而投资房地产336

14.4 再融资336

14.6 总结337

附录 房地产资产定价和资本预算分析：综览338

简介338

抵押贷款——资产方法338

资本加权平均成本法——选择1339

资本加权平均成本法——选择2340

总结340

第四部分 计划中的项目融资342

第15章 项目开发融资342

15.1 简介342

15.2 收益型房地产的开发——概述342

15.2.1 市场风险343

15.3 项目开发融资——概述344

15.2.2 项目风险344

15.4 项目开发融资中贷款人的要求346

15.4.1 申请贷款所提交的相关信息——概述346

15.4.2 备用承诺348

15.4.3 贷款承诺中的附带条款349

15.4.4 建设或过渡期贷款350

15.4.5 建设贷款的支付方式350

15.4.6 利率和费用351

15.4.7 关于过渡期贷款申请的补充信息351

15.4.8 结算过渡期贷款的要求351

15.4.9 长期贷款的结算352

15.5 项目开发示例353

15.5.1 项目描述和项目成本353

15.5.2 市场数据和承租人组合357

15.5.3 预计建筑费用及现金流量预测358

15.6 可行性、获利性及风险——其他问题360

15.6.1 税前及税后获利性361

15.6.2 敏感度分析、风险和可行性分析363

15.7 总结365

第16章 土地开发项目融资368

16.1 土地开发行业的特点368

16.2 土地开发过程——概论369

16.2.1 土地的购置——利用选择权合同369

16.2.2 融资与开发371

16.3 土地开发融资中贷款人的要求372

16.3.1 详细的成本细目分类373

16.3.2 总合同与分包合同373

16.4 住宅土地区开发实例解析374

16.4.1 市场条件和地皮规划375

16.4.2 开发成本及利息计算377

16.4.3 估算每块出售地皮的豁免价格382

16.5 项目的可行性及获利性383

16.4.4 贷款申请和偿付进度表383

16.5.1 项目的内部回报率和净现值385

16.5.2 企业利润386

16.5.3 灵敏度分析386

16.6 总结386

第五部分 房地产资本市场与证券390

第17章 二级抵押市场：移转证券390

17.1 简介390

17.2 二级抵押市场的演变390

17.2.1 抵押贷款的早期买主390

17.2.2 政府在二级市场发展中的作用391

17.3 1954年以后的二级市场391

17.3.1 FNMA不断变换的角色392

17.3.2 1968年的住宅及城市开发法案392

17.5 联邦住宅贷款抵押公司393

17.4 政府国民抵押协会393

抵押贷款担保证券和GNMA支付担保393

17.6 二级抵押市场的运转394

17.6.1 直接销售项目394

17.6.2 与抵押贷款有关的证券基金池的发展395

17.7 抵押贷款担保债券396

17.7.1 抵押贷款担保债券的定价397

17.7.2 后续价格397

17.8 抵押贷款移转证券399

17.8.1 抵押贷款基金池的重要特点401

17.8.2 抵押贷款移转证券：定价的一般方法404

17.8.3 用图表说明的抵押贷款移转支付机制405

17.8.4 提前偿还模式和证券价格407

17.8.5 提前偿还假定408

17.9 说明提前偿还的影响409

17.9.1 证券价格和预期收益率410

17.9.2 市场利率和抵押贷款移转证券的价格动态411

17.9.3 对MBB和MPT的注解412

第18章 二级抵押市场：CMO和衍生型证券414

18.1 简介414

18.2 抵押贷款转付债券414

18.3 担保抵押债务证券415

18.3.1 CMO说明416

18.3.2 CMO机制417

18.3.3 CMO：定价和预期到期时间422

18.3.4 CMO价格动态和提前偿付率424

18.3.5 CMO份额差异426

18.4 衍生型证券说明427

18.4.1 收益改善429

18.4.2 IO和PO剥离式担保证券430

18.4.3 凸面432

18.5 与住宅抵押贷款相关的证券：总结432

18.6 与住宅抵押贷款相关的证券：一些总结性的评论434

18.7 商业抵押贷款担保证券434

18.7.1 给商业抵押担保证券评定信用等级437

18.7.2 与抵押贷款相关的证券和REMIC439

18.7.3 REMIC：其他需要考虑的问题440

18.8 总结440

附录 持续时间——在衡量收益方面需要额外考虑的问题442

实际持续时间445

第19章 房地产投资信托446

19.1 简介446

19.1.1 立法要求446

19.2 信托种类448

19.1.3 违规处罚和资格终结448

19.1.2 纳税待遇448

19.2.1 资产信托449

19.2.2 资产信托的投资吸引力449

19.2.3 营业收入的重要性450

19.2.4 REIT的扩大和成长451

19.3 在会计和财务披露中的重要问题：资产REIT454

19.3.1 租赁改建和免费房屋出租：对FFO的影响454

19.3.2 租赁佣金和相关的费用454

19.3.3 直线租金的应用455

19.3.4 FFO和来自管理其他房地产的收入455

19.3.5 抵押债务和其他债务的类型455

19.3.6 地皮租赁的出现456

19.3.7 续签租赁的选择权和REIT的租金增长456

19.3.10 成为一家上市公司的额外费用457

19.3.9 零售型REIT和每平方英尺销售额457

19.3.8 占有数字：出租空间或占用空间457

19.4 抵押REIT的投资吸引力458

用图解对资产REIT进行财务分析459

19.5 总结461

第20章 房地产投资业绩与投资组合考虑464

20.1 简介464

20.2 房地产投资数据的性质464

20.3 衡量房地产业绩所用的数据来源464

20.3.1 房地产投资信托数据：证券价格465

20.3.2 混合与抵押房地产投资信托466

20.3.3 国家房地产投资信托人委员会房地产指数：房地产价值466

20.3.4 其他投资的数据来源466

20.4 累积投资回报模式466

20.5 持有期间回报率的计算467

20.6 风险、回报与业绩衡量尺度469

投资回报比较469

经风险调整的回报率：基本因素470

20.7 最佳投资组合理论要素471

20.7.1 计算投资组合回报率472

20.7.2 投资组合风险472

20.7.3 投资组合加权：平衡风险与回报475

20.8 房地产回报、其他投资与投资多样化的可能性476

20.8.1 投资多样化：资产房地产投资信托与其他投资477

20.8.2 公共与私人房地产投资478

20.8.3 房地产业绩与通货膨胀479

20.9 总结479

第六部分 附录484

附录A 年复利表484

附录B 月复利表500