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第一章　房地产业概述3

一、行业定义及分类3

（一）房地产行业定义3

（二）房地产行业分类3

目录3

二、房地产业发展概况4

表1 1999～2003年房地产开发投资与GDP和固定资产投资的比例关系5

图表目录5

图1 1999～2003年房地产投资、固定资产投资和GDP增长速度5

图2 1999～2003年分月房地产开发投资指数（上期＝100）6

表2　1986～2002年城乡新建住宅面积和居民住房情况7

表4 1998～2002年房地产行业企业组织结构变化情况8

表3 1999～2003年国有经济投资占房地产开发投资比重8

三、房地产业在国民经济中的地位和作用9

（一）对国民经济增长带动作用巨大9

表5 1999～2003年我国房地产业增加值占GDP比例10

（二）带动并促进了相关产业的发展11

图3 1999～2003年房地产投资占固定资产投资、GDP的比例11

（三）缓解了全社会的就业压力12

表6 1999～2002年房地产业就业人数增长变化表12

（四）促进了消费结构的调整与升级13

图4 1999～2003年商品房销售给个人的比重情况14

第二章 房地产业发展的宏观环境与政策17

一、2003年宏观经济环境及影响分析17

（一）GDP增长对房地产业的影响17

（三）物价水平对房地产业的影响18

表7 1999～2003年GDP及增长情况18

（二）固定资产投资对房地产业的影响18

（五）国际经济环境对房地产业的影响19

（四）居民可支配收入及消费对房地产业的影响19

二、宏观政策取向及影响分析20

（一）国务院18号文22

三、2003年房地产行业政策点评22

（二）金融政策24

（三）土地政策28

（四）物业管理政策30

（五）房屋拆迁政策31

（六）住房二级市场政策32

（七）住房保障政策34

（八）住宅产业政策35

（九）其他政策37

（一）房地产开发投资43

一、2003年全国房地产市场供应现状43

第三章 2003年全国房地产市场供求状况43

图5 1999～2003年全国房地产投资及增长44

表9 2003年全国40个重点城市中国内贷款占资金来源比例最高的9个城市45

表8 2003年房地产开发企业资金来源状况（到位资金）45

图6 2000～2003年不同类型商品房投资增长情况46

表10 2003年全国房地产开发投资情况46

图7 2003年全国40个重点城市中办公楼投资额最少的五个城市47

表11 2003年全国40个重点城市中房地产投资增长最快和最慢的10个城市48

（二）土地开发及土地购置49

表12 2003年全国40个重点城市中房地产开发投资额、商业营业用房投资额最多和最少的5个城市49

图8 1999～2003年全国土地市场开发与购置情况50

表13 1999～2003年土地购置费用、土地购置面积和土地价格50

（三）房地产开发建设52

表14 2003年全国40个重点城市中土地购置面积、土地开发面积最多的10个城市52

表15 2003年全国房地产开发情况53

表16 1999～2003年全国房地产开发、销售及增长情况53

（四）城镇住宅建设54

图9 1999～2003年房地产开发综合景气指数54

图10 1999～2003年城镇住宅建设完成投资情况54

图11 1999～2003年住宅建设施工与竣工情况55

图12 1999～2003年商品住宅投资占城镇住宅投资比重56

表17 2003年全国40个重点城市中商品住宅投资绝对额最多和最少的5个城市57

表18 2003年全国40个重点城市中商品住宅投资增长最快和最慢的10个城市57

表19 1997～2003年经济适用住房投资情况58

（五）经济适用住房58

表20 1999～2003年经济适用住房新开工面积与比例59

表21 1999～2003年经济适用住房销售面积与比例59

表23 1998～2003年全国经济适用房、商品住房和全社会住宅规模比较60

表22 1999～2003年经济适用住房销售价格60

二、2003年全国房地产市场需求状况62

（一）商品房销售状况62

图13 1999～2003年商品房销售面积、销售额及年平均增长率63

表24 2003年商品房销售面积、销售额63

表25 2003年个人购买商品住宅占销售额比重最高和最低的10个城市64

表26 2003年商品房、商品住宅销售价格65

（二）商品房价格65

表27 2003年全国40个重点城市中商品住宅销售价格最高和最低的10个城市66

表29 2000～2003年全国商品房空置量增长情况67

（三）空置量情况67

表28 1999～2003年全国商品房空置情况67

图14 1999～2003年商品住宅销售状况68

（四）需求的主要特征68

图15 1999～2003年商品房平均销售价格69

三、2003年房地产市场供求均衡情况70

（一）一级市场70

图16 1999～2003年土地市场交易增长状况71

图17 1999～2003年商品房竣工面积和销售面积增长情况72

（二）二级市场72

（三）三级市场74

第四章　2003年房地产业投资分析77

一、投资环境分析77

（一）政策环境77

（二）经济环境78

（三）法律环境79

二、投资机会分析79

（一）周期性与投资机会79

（二）投资类型分析80

（三）投资区域分析81

（三）市场风险84

三、投资风险分析84

（一）投资风险84

（二）政策风险84

（四）通货膨胀风险85

（五）金融风险85

四、投资趋势分析85

（一）未来房地产投资市场竞争格局85

（二）未来房地产投资前景与趋势87

（一）开发贷款规模91

第五章 2003年房地产金融市场状况91

一、房地产开发贷款91

表30 2003年自营性房地产开发贷款结构状况92

（二）房地产贷款结构92

（三）房地产贷款增长变化92

二、个人住房贷款93

表31 2003年自营性房地产开发贷款余额、累放金额和累收金额增长情况93

表32 2003年个人贷款结构94

图18 2003年个人贷款分项增长率94

表33 2003年委托性住房存款和贷款余额95

三、政策性住房金融95

（一）总体特征95

（二）增长情况96

图19 2003年委托性住房存款分项余额增长率96

四、房地产金融市场存在的主要问题97

图20 2003年累放、累收委托性住房贷款增长率97

（一）北京市房地产市场运行情况103

第六章 2003年典型城市房地产市场发展状况103

一、北京市103

图21 1999～2003年北京市房地产开发投资情况104

图22 2003年北京市房地产开发投资额及增长率104

表34 1999～2003年北京市商品住宅开发及增长情况105

图23 2003年北京市商品房销售及增长情况106

表35 2003年北京市预售商品房成交均价表106

表36 2003年北京市房地产开发资金来源情况107

图24 1999～2003年北京市房地产开发资金来源情况107

（二）北京市房地产市场存在的问题108

图25 1999～2003年上海市房地产开发投资情况109

二、上海市109

（一）上海市房地产市场运行情况109

表37 1999～2003年上海市商品住宅开发及增长情况110

图26 2003年上海市商品房销售面积增长率111

表38 2003年上海市房地产开发资金来源情况111

（二）上海市房地产市场发展趋势分析112

图27 1999～2003年上海市房地产开发资金来源情况112

三、天津市113

（一）天津市房地产市场运行情况113

图28 1999～2003年天津市房地产开发投资情况114

表40 2003年天津市房地产开发资金来源情况115

表39 1999～2003年天津市商品住宅开发及增长情况115

（二）天津市房地产发展趋势分析116

图29 1999～2003年天津市房地产开发资金来源情况116

四、杭州市118

图30 2003年杭州房地产开发投资118

（一）杭州市房地产市场运行情况118

图31 2003年杭州市商品房开发情况119

（二）目前杭州房地产市场存在的主要问题120

（三）杭州房地产市场发展趋势分析121

（一）重庆市房地产市场运行情况122

五、重庆市122

表41 2003年重庆市商品房销售及增长情况123

表42 1999～2003年重庆市商品住宅开发及增长情况123

表43 2003年重庆市房地产开发资金来源情况124

图32 1999～2003年重庆市房地产开发资金来源125

（二）目前重庆市房地产市场存在的主要问题125

（三）重庆市房地产市场发展趋势分析126

第七章 2003年房地产开发企业情况分析129

一、房地产开发企业现状及特征129

（一）房地产开发企业数量继续扩大129

（二）民营、股份制房地产开发企业发展迅速130

图33 1998～2003年房地产企业个数与构成130

（三）房地产从业人员数量不断增加131

图34 1998～2003年各种类型房地产开发企业比重变化131

图35 1997～2003年房地产开发企业人数131

（四）房地产开发企业普遍规模较小、实力较弱132

（五）房地产开发企业资本金增长较快132

图36 1998～2003年不同登记类型房地产企业从业人数比重变化132

图37 1997～2003年房地产开发企业实收资本情况133

表44 1998～2003年国有房地产企业资本金变化情况133

（六）房地产开发企业资产与负债情况133

（七）房地产开发企业经营收入稳步增长134

图39 1997～2003年房地产开发企业资产负债率134

图38 1997～2003年房地产企业资产与负债情况134

表45 1991～2003年房地产开发企业经营情况135

图40 1991～2003年房地产开发企业经营收入和营业利润情况135

（八）房地产开发企业营业利润及行业平均利润率大幅度增长136

图41 1991～2003年房地产开发企业营业利润及平均利润率137

二、房地产开发企业存在的主要问题137

（一）企业规模偏小、竞争实力有待增强137

图42 1997～2003年房地产企业资金来源主要构成情况138

（三）资产负债率偏高，盈利能力偏低138

（二）严重依赖于银行资金，金融风险较大138

（四）盈利渠道单一，抗风险能力较差138

三、未来房地产开发企业发展趋势139

（一）规模化139

（二）品牌化139

（三）集团化140

第八章 2004年房地产市场运行情况143

一、2004年房地产市场总体情况143

（一）全年房地产开发投资增幅比一季度明显回落并趋于平稳，部分地区增幅仍然较大143

图43 2004年1～12月商品房投资增幅情况144

表47 2004年投资绝对量的增加值超过100亿元的地区144

表46 2004年房地产开发投资增幅超过40％的省份144

（二）房地产开发用地供应过快增长势头得到遏制，土地购置面积增幅明显回落145

（三）房地产信贷投放得到有效控制，开发贷款增速持续下降145

图44 2004年1～12月土地购置面积增幅情况145

图45 2004年1～12月商品房竣工面积、销售面积146

（四）商品房供求增幅均有所回落146

图46 2004年1～12月商品房和商品住宅空置情况147

（五）商品房空置面积进一步减少147

（六）受原材料价格上涨影响，商品房价格同比增长较快147

（七）房屋拆迁规模明显下降148

二、当前房地产市场几个敏感问题148

（一）如何看待宏观调控148

图47 2004年1～12月商品房平均销售价格情况148

（二）如何看待房地产过热149

（三）如何看待房地产中的金融风险150

（四）如何看待房价过高与居民购买力不足的矛盾151

第九章 未来房地产业发展趋势预测155

一、住房需求预测155

（一）制约需求的因素分析155

（二）住房潜在需求因素分析157

（三）需求预测依据159

表48 2020年宏观经济指标的发展目标159

表49 宏观经济主要指标对比162

（四）需求预测结果163

二、住房供给预测164

表50 未来20年住房需求与人均住房面积预测结果表164

三、商品房价格走势165

四、房地产业发展总体趋势预测166